آیا بیت کوین تحولی بزرگ در وام مسکن آمریکا رقم می‌زند؟ جزئیات جدید

نهاد ناظر وام مسکن آمریکا بررسی پذیرش

نهاد فدرال نظارت بر وام مسکن در آمریکا در حال بررسی این است که آیا داشتن دارایی‌های رمزارزی می‌تواند به متقاضیان وام مسکن کمک کند که واجد شرایط دریافت وام شوند یا نه. این اقدام در شرایطی صورت گرفته که تعداد درخواست‌های وام مسکن در سال‌های اخیر کاهش یافته و بحران مسکن در آمریکا شدت گرفته است.

بیل پولت، رئیس اداره فدرال مالی مسکن (FHFA)، روز ۲۳ ژوئن در ایکس اعلام کرد که این اداره “مصرف دارایی‌های رمزارزی را در فرآیند واجد شرایط شدن برای وام مسکن مطالعه خواهد کرد.” با وجود ثبات نسبی مالکیت خانه در ۵۰ سال گذشته (در حدود ۶۲٪ جمعیت)، تعداد متقاضیان جدید در سال‌های اخیر کاهش قابل توجهی داشته است. برخی از وام‌دهندگان خصوصی هم‌اکنون اجازه استفاده از رمزارز به‌عنوان وثیقه را می‌دهند، اما بررسی رسمی توسط FHFA می‌تواند گامی مهم در پذیرش رمزارز باشد، به ویژه در شرایط کاهش تعداد درخواست‌های وام مسکن.

اگرچه جزئیات زیادی اعلام نشده، اظهارات مثبت پولت درباره رمزارز درست زمانی مطرح می‌شود که بازار مسکن آمریکا با مشکلات جدی روبروست. تعداد صدور وام مسکن در میانه سال ۲۰۲۴ به نزدیک رکوردهای پایین رسیده و در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ هم بهبودی ناچیزی داشته است. کاهش صدور وام و خصوصاً بازپرداخت‌ مجدد (refinancing) به مواردی چون افزایش نرخ بهره فدرال رزرو برای مقابله با تورم، عدم رشد کافی ساخت و ساز، سرمایه‌گذاری بیشتر شرکت‌ها در بازار مسکن و عدم جابجایی افراد مسن نسبت داده می‌شود.

پولت منتقد سیاست‌های نرخ بهره فدرال رزرو است و حتی خواستار کناره‌گیری جروم پاول (رئیس فدرال رزرو) شده که قرار است ۲۶ ژوئن در کنگره حاضر شود. در این شرایط، پولت به دنبال راه‌هایی برای تسهیل وام‌گیری مالکیت خانه است. پذیرش رسمی رمزارز در FHFA می‌تواند وام‌های فدرال بیشتری را در اختیار متقاضیان قرار دهد. فقط در سال ۲۰۲۴، سازمان FHA بیش از ۷۶۰ هزار وام مسکن به ارزش ۲۳۰ میلیارد دلار صادر کرد.

تا ۲۳ ژانویه ۲۰۲۵، اکثر بانک‌ها به دلیل یک مقررات حسابداری خاص مجاز به ارائه وام یا وام مسکن برپایه رمزارز نبودند. این مقررات که توسط کمیسیون بورس و اوراق بهادار آمریکا وضع شده بود، رمزارزها را بدهی در ترازنامه بانک‌ها در نظر می‌گرفت. اما این قانون پس از روی کار آمدن دونالد ترامپ به سرعت لغو شد.

با این حال، وام‌های فدرال فعلی مثل FHA، VA، و USDA هنوز به متقاضیان اجازه استفاده از رمزارز به‌عنوان وثیقه را نمی‌دهند. حتی در برخی از انواع وام‌ها، تبدیل رمزارز به دلار برای پیش‌پرداخت نیز مورد قبول نیست. به گفته برخی کارشناسان، خریداران خانه با رمزارز باید مدارک کاملی از تراکنش‌های خود ارائه دهند.

طرفداران بیت کوین از موضع باز پولت حمایت کردند و گفتند بیت کوین از نظر شفافیت و قابلیت پیگیری، ویژگی‌هایی دارد که وام‌دهندگان می‌پسندند. برخی حتی بیت کوین را با وجود قابلیت نقدشوندگی بالا و شفافیت دفتر کل، «وثیقه‌ای عالی» برای وام مسکن می‌دانند. همچنین برخی کارشناسان معتقدند ورود بیت کوین می‌تواند ریسک بازار اوراق بهادار وام مسکن را کاهش دهد.

در حال حاضر فقط تعداد معدودی از وام‌دهندگان خاص اجازه می‌دهند که متقاضیان رمزارز خود را به عنوان وثیقه ارائه دهند؛ این گزینه حاضر عمدتاً برای سرمایه‌گذاران و خریداران منزل دوم یا دارای ریسک‌های بالا مورد استفاده قرار می‌گیرد. برای مثال، میلو (Milo) وام‌هایی را صادر می‌کند که کافی است متقاضی اثبات کند رمزارز کافی برای کل مبلغ وام دارد. مدیرعامل این شرکت می‌گوید بسیاری از مشتریان آن‌ها توسط بانک‌های سنتی تایید نشده‌اند اما درآمد بالایی دارند.

ریسک نوسانات قیمتی رمزارزها یکی از مشکلات اصلی وام‌های رمزارزی است؛ با افت قیمت بیت کوین، نسبت وام به ارزش افزایش یافته و امکان کال مارجین یا فروش‌های اجباری وجود دارد. از سوی دیگر، وام‌دهندگان نیز با ریسک نوسانات شدید دارایی‌ها مواجه‌اند که تحلیل ریسک را خیلی دشوار می‌کند.

در مقابل، مالکیت رمزارزها روزبه‌روز در آمریکا عمومی‌تر می‌شود و قانون‌گذاران به دنبال تهیه قوانین و چارچوب‌هایی حمایتگر هستند. طبق گزارش سال ۲۰۲۵ انجمن ملی رمزارزها، حدود ۲۰٪ آمریکایی‌ها (حدود ۶۵ میلیون نفر) مالک رمزارز هستند و در ۷۴٪ موارد، حجم این پرتفوی کمتر از ۵۰ هزار دلار است. در صورت پذیرش استفاده از رمزارز برای پیش‌پرداخت یا وثیقه وام مسکن، دریچه جدیدی برای خانه‌دار شدن سرمایه‌گذاران رمزارزی باز خواهد شد.